Contratto di locazione. Niente rivalsa del conduttore per l’umidità in casa

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Le infiltrazioni di umidità non possono essere causa di mancato versamento del canone o di riduzione unilaterale.

La decisione. Con ordinanza n. 1317,depositata il 26 gennaio 2015, la Corte di Cassazione rileva, richiamando le risultanze della c.t.u. che i vizi lamentati dal conduttore, nel caso di specie infiltrazioni di umidità, non impedendo in maniera sostanziale il godimento del bene non legittimava il mancato versamento del canone o la riduzione unilaterale.

Per tali motivi, la Corte di Legittimità, aderendo alla tesi della Corte territoriale, ha osservato che l’esistenza dei modesti vizi non giustificava la sospensione del pagamento del canone, perché, secondo un consolidato orientamento della Corte di Cassazione, in tema di locazione, “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore”.

I precedenti. La recente ordinanza non ha fatto altro che aderire ad un orientamento secondo cui “la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”. (Nella fattispecie il principio espresso la S.C. ha confermato la sentenza con cui il giudice di appello aveva limitato il periodo di inutilizzabilità dell’immobile locato – con conseguente esonero del conduttore dal pagamento dei canoni della locazione e degli accessori – a quello di effettiva inagibilità dei locali, danneggiati dall’acqua utilizzata per spegnere un incendio sviluppatosi nel condominio. Cfr. Cass. 1/6/2006 n. 13133Cass. 13/7/2005 n. 14739; Cass. 08/10/2008 n. 24799).

Quindi la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore, può ritenersi legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (Cfr. sentenza 10 gennaio 2008, n. 261, e l’ordinanza 23 giugno 2011, n. 13887).

Mentre, nel caso analizzato dalla Corte con ordinanza n. 1317/2015, si è  rilevato che i vizi lamentati dal conduttore, erano lievi e che non impedivano il godimento del bene, ma ne limitavano, in misura minima l’uso. Dunque, l’esistenza dei modesti vizi non giustifica, di per sé, la sospensione del pagamento del canone.