La partecipazione all’assemblea del supercondominio

Articolo scritto dal Dott. Feliciano Belli

L’art 1117-bis del Codice Civile, così come modificato dalla Legge n 220/2012, ha di fatto riconosciuto ciò che nel gergo comune viene definito come supercondominio stabilendo che “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.

L’articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile (DD. AA. C. C.) , sempre in materia di “supercondominio”, detta particolari disposizioni per disciplinare lo svolgimento dell’assemblea nei casi di complessi edilizi composti da un elevato numero di partecipanti.

Il citato articolo è composto da otto commi:

  • il primo comma afferma il principio della possibilità di partecipare all’assemblea a mezzo di un rappresentante;
  • il secondo comma disciplina la partecipazione all’assemblea del condominio quando un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone;
  • il terzo ed il quarto comma riguardano ciò che interessa queste riflessioni: il supercondominio (vi è contenuta anche una disposizione che può essere applicata a qualsiasi delega in materia anche non necessariamente di supercondominio, e cioè che il rappresentante risponde con le regole del mandato);
  • il quinto comma contiene una disposizione di carattere generale che vieta all’amministratore di poter essere destinatario di deleghe;
  • il sesto ed il settimo comma disciplinano la partecipazione all’assemblea del nudo proprietario e dell’usufruttuario;
  • l’ottavo ed ultimo comma, diversamente da tutti gli altri, nulla ha a che vedere con la partecipazione all’assemblea, ma prevede la solidarietà del nudo proprietario e dell’usufruttuario per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

L’articolo 67 DD. AA. C. C, così come previsto dall’articolo 72 delle stesse DD. AA. C. C, non può essere derogato dal regolamento di condominio, nemmeno se avente natura contrattuale. I commi 3 e 4 dell’articolo 67 DD. AA. C. C. trovano applicazione esclusivamente nel supercondominio per le ipotesi in essi previste, tutti gli altri commi (con le dovute precisazioni che seguiranno) trovano invece applicazione sia nel condominio che nel supercondominio.

Nell’interpretare i commi 3 e 4 in materia di partecipazione all’assemblea del supercondominio, occorre farsi guidare da due concetti fondamentali:

  1. il supercondominio è disciplinato dalle norme del condominio (in quanto compatibili);
  2. l’articolo 67 delle DD. AA. C. C. ha per oggetto (fatta eccezione per l’ultimo comma) la sola partecipazione alle assemblee (sia del condominio sia del supercondominio).

I commi 3 e 4, trovano applicazione ogni qual volta vi sia un supercondominio in cui i partecipanti dello stesso sono complessivamente più di sessanta. Il 3° comma, infatti, dispone che “……quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.” Pertanto, fino al citato numero (indipendentemente dal numero delle unità immobiliari) per lo svolgimento delle adunanze occorrerà ricorrere alle “normali” disposizioni in materia di condominio.

Anche nel caso di “supercondomini” composti da oltre sessanta partecipanti, i predetti commi 3 e 4 trovano applicazione solo in due casi:

  • gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini:
  • nomina dell’amministratore:

In tutti gli altri casi (manutenzione straordinaria, innovazioni, modificazione o tutela delle destinazioni d’uso, casi previsti dagli articoli 1122 e 1122 bis, ecc), anche se il “supercondominio” è composto da oltre sessanta partecipanti, le assemblee si svolgeranno normalmente senza l’applicazione, pertanto, dei commi ora in commento.

Avendo definito i confini entro i quali i commi 3 e 4 dell’articolo 67 trovano applicazione (oltre sessanta partecipanti, gestione ordinaria e nomina amministratore), si può procedere con l’esame degli stessi.

Obbligo della nomina

La norma in esame prevede che “quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante”.

Occorre attirare l’attenzione sul verbo “deve” che, attesa l’inderogabilità dell’articolo 67 d.a.c.c., non lascia altra scelta al condominio. Pertanto, nemmeno con un regolamento avente natura contrattuale sarà possibile modificare il limite di sessanta partecipanti o disciplinare diversamente la materia.

Deve inoltre ritenersi vietata la norma contenuta nel regolamento (anche se di natura contrattuale) che estende la possibilità, con il medesimo quorum dell’articolo 67 comma 3, di conferire delega al rappresentante del condominio per la “gestione straordinaria” o per qualsiasi materia diversa dalla “gestione ordinaria o nomina dell’amministratore”. In questo caso, se i condomini vorranno comunque farsi rappresentare alla “superassemblea”, dovranno conferire delega personalmente, osservando, a questo punto, il divieto contenuto nel comma 1 dello stesso articolo 67: “se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”.

Il rappresentante

Risulta evidente che si debba escludere che il rappresentante del singolo condominio possa essere l’amministratore. Infatti il 5° comma V del medesimo articolo 67 prevede che “all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea“.

Il 5° comma è l’ultimo dell’articolo 67 in cui viene disciplinata la partecipazione all’assemblea a mezzo rappresentante. Pertanto non si ravvedono elementi per i quali, in un contesto in cui viene disciplinata la partecipazione a mezzo rappresentante, il 5° comma non debba trovare applicazione per tutti i casi previsti dai quattro commi che lo precedono e, quindi, anche al supercondominio. Ne consegue che ciascun condominio non può nominare quale rappresentante né il proprio amministratore né l’amministratore del supercondominio.

Rimane l’ipotesi di nomina quale rappresentante di altro partecipante del medesimo supercondominio. In questo caso tale soggetto non è terzo in quanto i dati trattati non sono quelli del singolo condominio, ma sono quelli del “supercondominio”.

Tuttavia vi è il rischio che presente all’assemblea vi sia una sola persona, nel caso in cui tutti i condominii nominino quale proprio rappresentante lo stesso soggetto. Sul punto la norma tace. E’ opportuno tuttavia considerare che il termine “assemblea” prevede la partecipazione di almeno due persone. Inoltre vi è il principio di ordine generale previsto al 1° comma del medesimo articolo 67 DD. AA. C. C., il quale vieta il “cumulo” di deleghe. La ratio è quella di impedire l’incetta di deleghe per condizionare l’assemblea. Vi è anche altro principio fondamentale: l’adunanza presuppone la discussione ed il confronto tra i soggetti interessati. Elementi che verrebbero meno in caso di partecipazione di una sola persona.

Considerazioni che, ci si rende conto, sono di ordine generale, porterebbero perciò a ritenere che non sia consentita la nomina di una persona sola per tutto il complesso edilizio.

Poteri del rappresentante

La norma è esplicita e non lascia adito a dubbio alcuno sul fatto che ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante ha pertanto carta bianca e può votare anche in senso difforme a quanto discusso dall’assemblea che lo ha nominato e che, sicuramente, avrà fatto le opportune riflessioni in merito agli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea del supercondominio.

Addirittura il rappresentante nominato dall’autorità giudiziaria non è nemmeno tenuto ad assumere informazioni su quali possono essere gli orientamenti dell’assemblea del condominio. Trovando però applicazione le norme in materia di mandato, egli dovrà operare con la diligenza del caso e tutelare gli interessi dei propri rappresentati.

Può avere un suo significato il divieto di apposizioni di limiti o di condizioni in quanto, queste, se presenti, vincolerebbero eccessivamente il rappresentante e non gli lascerebbero spazio alcuno nel caso in cui, in sede assembleare, emergessero aspetti non preventivamente valutati dai condomini e che consiglierebbero di votare in un modo difforme rispetto a quello ipotizzato.

Si dubita, però, che possa essere lasciato indenne da censure e responsabilità il rappresentante che, senza una giusta motivazione, vada in senso totalmente contrario rispetto a quanto emerso in sede assembleare al momento del suo incarico.

Si pensi all’ipotesi in cui in quella sede sia stata evidenziata una non corretta ripartizione delle spese a danno dei condòmini di quel palazzo e, in sede di assemblea del supercondominio, il rappresentante non facesse rilevare tale circostanza votando, in caso di mancato accoglimento dell’osservazione, in senso contrario.

Si consideri anche che la disposizione, subito dopo avere previsto il divieto di apposizione di limiti o condizioni, ha anche precisato che il rappresentante “risponde” con le regole del mandato.

Durata dell’incarico al rappresentante

La norma nulla dice sulla durata dell’incarico. Ci si chiede se questo possa essere effettuato per più annualità o, addirittura, fino a revoca.

Considerazioni di ordine generale porterebbero a dare una risposta negativa a quest’ultima ipotesi. Tutte le norme del condominio (salvo diversa esplicita previsione) sono infatti orientate verso la durata annuale: amministratore, rendiconto, preventivo. Trattandosi in questo casoa di una norma speciale e limitata alla partecipazione all’assemblea (indicata al singolare dallo stesso Legislatore), non si ritiene che possa avere forza tale da derogare ad un principio generale ispiratore del complesso delle norme sul condominio. Inoltre, i condòmini divenuti tali successivamente alla sua nomina, sarebbero esclusi dalla partecipazione e dalla discussione per la designazione del proprio rappresentante.

Per tali ragioni la lettura della norma porterebbe a ritenere che la nomina venga effettuata assemblea per assemblea. Resterebbe valida la nomina nel caso di rinvio per qualsiasi motivo della stessa assemblea nel caso in cui l’ordine del giorno sia sempre lo stesso.

Impugnazioni delle deliberazioni della “superassemblea”

Il fatto che l’assemblea del singolo condominio non possa fare altro che prendere atto di ciò che è stato deliberato, non toglie che l’amministratore non sia tenuto a convocarla immediatamente. Infatti, trovando applicazione le norme in materia di condominio, vale il termine di trenta giorni per le impugnazioni.

Legittimati ad impugnare si ritiene che siano i singoli condòmini e non il condominio nel suo insieme. Questa considerazione è dettata dal fatto che non viene derogata in alcun modo alcuna disposizione diversa dalla partecipazione all’assemblea. Anche perchè, altrimenti (richiamandosi a quanto già esposto) si avrebbe una diversità di trattamento nel caso in cui sia deliberata l’approvazione del rendiconto dal caso in cui oggetto di delibera sia un argomento non rientrante nella gestione ordinaria o nomina dell’amministratore.

Nonostante questo, l’obbligo di riferire all’assemblea ha il beneficio di valutare in una pubblica discussione l’operato del rappresentante (magari nel caso in cui si sia discostato dal volere dell’assemblea che lo ha nominato) e, anche, di riflettere tutti assieme su ciò che potrebbe prestare il fianco a possibili impugnazioni.

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